Biura WGN
CENTRALA WGN
Oferty domów na sprzedaż we Wrocławiu opiewają na wysokie kwoty. Dzieje się tak mimo panującej epidemii, a może właśnie dzięki niej. Dała o sobie znać tendencja wzrostu sprzedaży gruntów budowlanych pod zabudowę jednorodzinną i domów. Nieruchomości w granicach tak dużego miasta jak Wrocław nie są wyjątkiem.
Spis treści:
Obecna sytuacja rynkowa
Wartościowe domy jednorodzinne na wagę złota
Jasny punkt na lokalnym rynku
Domy na sprzedaż we Wrocławiu – obecna sytuacja rynkowa
Domy na sprzedaż we Wrocławiu w ciągu ostatnich dwóch lat osiągnęły niezwykle wysoki poziom cenowy. Trendy cenowe polegające na wzroście wartości ofertowych i transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych w 2018 roku wyraźniej premiowały lokale mieszkalne; w tym czasie ceny domów wzrastały nieco wolniej. Jednak w 2019 roku także ceny domów poszły znacząco w górę – do tego stopnia, że coraz trudniej było znaleźć w granicach miasta domy oferowane w cenach niższych niż 1 milion złotych. Co zaskakujące, w tym czasie takie lokalizacje jak Muchobór Mały, Jagodno, Stabłowice – a zatem osiedla, które we wcześniejszym okresie miały do zaproponowania domy w stosunkowo dobrych cenach – zdrożały na tyle, że ceny średniej i dobrej klasy domów wolnostojących osiągały poziom 1,3-1,5 miliona złotych, a domy w wyższym standardzie potrafiły kosztować w I kwartale 2020 roku, jeszcze przed ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego, nawet więcej (mowa o kwotach zbliżających się do 2 milionów złotych). Duże nowe domy (o powierzchni powyżej 450 m2) w stanie deweloperskim na rynku wtórnym na takich osiedlach jak Wojszyce są oferowane nawet za 2-2,5 mln złotych. Dawniej takie ceny można było sobie wyobrazić jedynie w tych najbardziej prestiżowych lokalizacjach – w szczególności na osiedlach Borek, Biskupin, Dąbie, Zacisze i Zalesie – albo w przypadku domów rzeczywiście zrealizowanych w bardzo wysokim standardzie i z zastosowaniem nowoczesnych i nietypowych rozwiązań. Przykładem takiej oferty był dom na sprzedaż na peryferyjnym osiedlu Jarnołtów, w którym zastosowano między innymi rozwiązania domu inteligentnego; cena ofertowa w 2016 roku wynosiła niespełna 2,5 mln złotych, a mimo to dom został sprzedany w dość krótkim czasie.
Obecnie rosnącym zainteresowaniem cieszą się grunty budowlane w miejscowościach położonych pod Wrocławiem. Ten trend jest związany z trwającym stanem epidemii koronawirusa, który skłonił uczestników rynku nieruchomości do szukania alternatyw dla życia na stałe w obrębie dużych miast. Widoczny jest jednak także utrzymujący się wysoki poziom cen ofertowych sprzedaży domów w granicach Wrocławia. Dom wolnostojący o powierzchni 372 m2 na osiedlu Jagodno jest oferowany w cenie 1,93 mln złotych. Domy w stanie deweloperskim na osiedlach Żerniki i Stabłowice są oferowane za około 6,3-6,5 tys. złotych za metr kwadratowy. Nowoczesne domy z rynku wtórnego w rejonie Ołtaszyna, Partynic, a także miejscowości zlokalizowanych w gminie Kobierzyce, m.in. na Bielanach Wrocławskich, w Ślęzie i w Wysokiej, mogą kosztować nawet powyżej 10 tys. złotych za metr kwadratowy, warto jednak pamiętać, że takie ceny osiągają domy w najwyższym standardzie. Domy zrealizowane bardziej tradycyjnie kosztują nieco mniej, ale i tak ich ceny ofertowe niekiedy niemal zwalają z nóg.
Wartościowe domy jednorodzinne na wagę złota
Domy o dobrym standardzie stanowią oferty aktualnie bardzo pożądane na wrocławskim rynku nieruchomości. Dotyczy to zarówno domów na rynku pierwotnym, jak i wykończonych lub wyremontowanych domów z drugiej ręki. Na rynek sprzedaży i wynajmu domów zwracają uwagę coraz częściej także inwestorzy, którzy dotychczas inwestowali jedynie w lokale, co świadczy o dostrzeżeniu rosnącego zainteresowania tym segmentem rynku.
Domy oferowane na sprzedaż na najbardziej prestiżowych osiedlach są już na tyle drogie, że wielu uczestników rynku zaczęło poszukiwać nieruchomości w dzielnicach, które jeszcze parę lat temu nie cieszyły się dużym uznaniem nabywców – oprócz wspomnianych już osiedli Stabłowice, Żerniki, Wojszyce czy Jagodno, przybywa zainteresowanych kupnem domu na Psim Polu, Zgorzelisku, Pawłowicach, Wojnowie, Strachocinie (wschodnio-północna część miasta), na osiedlu Leśnica i w miejscowościach położonych od Leśnicy w promieniu 10 kilometrów, takich jak Wilkszyn, Brzezina i Krępice (zachodnia część miasta). Atrakcyjne stały się także takie osiedla jak Poświętne czy Polanowice na północy Wrocławia – między innymi za sprawą bliskości węzła Autostradowej Obwodnicy Wrocławia.
Nabywcy poświęcają dużo uwagi rozwiązaniom technologicznym, funkcjonalności rozkładu pomieszczeń i walorom lokalizacji. Nie brakuje we Wrocławiu ciekawych, kameralnych osiedli, które dają mieszkańcom duży komfort życia oraz dobry dostęp do infrastruktury technicznej, osiedlowej (placówki edukacyjne, przychodnie, poradnie lekarskie, komunikacja miejska) i drogowej. Wrocław stanowi na tyle szybko rozwijający się ośrodek miejski, że dla sporej części nabywców przestaje mieć znaczenie lokalizacja na mapie miasta, a coraz więcej wagi zaczynają przywiązywać do standardu wykonania i walorów otoczenia.
Warto pamiętać, że rozwojowi lokalnego rynku nieruchomości towarzyszą poważne plany związane z inwestycjami publicznymi, takimi jak Aleja Stabłowicka, przedłużenie linii tramwajowych czy budowa wschodniego i południowego odcinka Wschodniej Obwodnicy Wrocławia. Dzięki opracowanym strategiom rozwoju sporo zyskały nie tylko peryferyjne osiedla, ale także miejscowości, które znajdują się 10-15 kilometrów od granic Wrocławia. Dostępna infrastruktura drogowa dla części osób poszukujących domu na sprzedaż jest na tyle akceptowalna, że odległość od centrum miasta przestała mieć znaczenie. Oczywiście, część klientów w dalszym ciągu zwraca uwagę na lokalizację, niemniej różne czynniki i walory lokalizacji mogą wpływać na podejmowanie decyzji o zakupie – czasem jest to bliskość szkoły, do której do tej pory uczęszczały dzieci nabywców, czasem względy o wiele bardziej losowe lub subiektywne (na przykład związane z oceną danego osiedla i okolicy, w jakiej znajduje się nieruchomość).
Technologia wykonania to kolejny aspekt, który zyskał na znaczeniu w ostatnich latach. Dla coraz większej grupy nabywców liczy się nie tylko wykończenie i wygląd nieruchomości, a coraz więcej znaczą szczegóły związane z realizacją budowlaną, zastosowane rozwiązania systemu grzewczego i innych instalacji. Coraz popularniejsze są rozwiązania stosowane w budownictwie energooszczędnym i pasywnym, które pozwalają ograniczyć ubytki energii cieplnej i wprowadzić oszczędności. Instalowanie pomp ciepła, fotowoltaiki i stosowanie nowych technologii w zakresie izolacji termicznej i akustycznej stopniowo stają się standardem na rynku. Świadomi inwestorzy poszukują domów o szczególnych walorach technicznych albo wymagają określonych rozwiązań od pracowni architektonicznych. Jest to trend jak najbardziej pozytywny, tym bardziej, że już nawet część deweloperów zaczęła stosować niektóre z ekologicznych rozwiązań, oczywiście, na tyle, na ile ich zastosowanie jest oceniane jako opłacalne z rynkowego punktu widzenia.
Domy na sprzedaż we Wrocławiu – jasny punkt na lokalnym rynku
Domy na sprzedaż we Wrocławiu i w okolicach cieszą się sporym zainteresowaniem – i jest to zdecydowanie dobra informacja. Przy czym należy pamiętać, że Wrocław należy do najbardziej dynamicznie rozwijających się miast w Polsce i jedyne, co może martwić wszystkich uczestników rynku planujących kupno domu, to perspektywa rosnących cen. W stolicy Dolnego Śląska ceny domów i działek jednorodzinnych będą rosły niezależnie od takich okoliczności jak stan epidemii koronawirusa czy też jego ustanie – tym bardziej, że interesujących ofert sprzedaży wcale nie jest dużo; kilka lat temu ofert sprzedaży i wynajmu domów jednorodzinnych było znacznie więcej niż teraz, ale proces sprzedaży chyba też trwał dłużej niż obecnie. Nie brakuje ofert, które na nabywcę czekają dłużej niż rok, jednak takich przypadków zdarza się stopniowo coraz mniej. Dość powiedzieć, że wymagania kupujących także wzrastają – może niekoniecznie w odniesieniu do lokalizacji, ale w stosunku do jakości wykonania z pewnością. Jednocześnie przybywa we Wrocławiu uczestników rynku, którzy dysponują majątkiem przekraczających 1 mln złotych i na dodatek posiadają wystarczająco dużą zdolność kredytową, żeby pozwolić sobie na dużą inwestycję, jaką stanowi kupno domu w granicach administracyjnych miasta.
Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN
